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[한국도시환경헤럴드｜권오영 기자]

건국대학교 미래지식교육원 ‘도시정비사업(재개발·재건축)전문가과정’ 9기가 10월 29일(수) 5주차 수업을 열고 류용상 박사(㈜앤더스엔지니어링 대표·서울시립대 도시계획 박사)를 초청해 ‘정비구역 지정 및 정비계획 수립’을 주제로 심화 강의를 진행했다. 류 박사는 서울특별시 도시재정비위원회·공공건축심의위원회 위원, 강남·관악·노원구 도시계획위원회 위원으로 활동 중이며, 동국대 법무대학원과 건국대 전문가과정에서 정비 실무를 강의하는 현장형 도시계획가다.

이번 강의는 △정비사업의 역사적 전개와 제도 변천 △정비구역 지정요건의 구조와 판단체계 △정비계획의 구성 항목과 수립 절차 △‘신속통합기획’과 통합심의의 병행처리 효과 △정비구역 해제 요건 및 사후 관리 등 현장에서 바로 적용 가능한 체크리스트를 중심으로 구성됐다. 강의자료에는 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’의 방향, 생활권 단위의 관리 프레임(주거생활권계획·지표계획), 정비유형별 요건과 추진 동의율, 기반시설·밀도계획·공공기여 설계 등 실무 의사결정의 좌표계가 체계적으로 정리됐다.

류 박사는 먼저 정비사업의 큰 흐름을 짚었다. 도시개발·구획정리–철거재개발–재개발·재건축–도시재생으로 이어져 온 서울의 변화 속에서, 오늘날 정비사업은 도시계획체계(상위계획–지구단위–개별 인허가)와의 정합성을 확보할 때 속도와 사업성이 동시에 담보된다고 강조했다. 특히 지구단위계획–정비절차의 인터페이스를 정확히 설계하면 교통·환경·경관 등 다중 심의를 ‘통합심의’로 묶어 인허가 리드타임을 단축할 수 있다고 설명했다.

핵심인 정비구역 지정요건은 ‘요건 충족의 정량성’과 ‘상위계획과의 정합성’이라는 두 축으로 정리됐다. 예컨대 주택정비형 재개발은 통상 면적 1만㎡ 이상, 노후·불량 건축물 2/3 이상 등 필수 요건에 △과소필지 △접도율 △호수밀도 등 추가 지표를 조합해 판단하며, 조합 설립·추진위 승인 등 단계별 동의율 기준도 함께 관리해야 한다. 재건축의 경우 안전진단 통과 요건과 공동주택 규모 요건을 병행 점검한다. 나아가 역세권·도심부 등 도시정비형 재개발은 상업·준공업지역의 이용효율과 도시기능 회복 필요성을 지표화해 선별한다.

정비계획 수립에서는 △토지이용·밀도(건폐율·용적률) △정비기반시설계획 △공동이용시설·생활SOC △교통·환경·경관계획 △세입자 주거안정대책 등 법정 구성요소를 빠짐없이 담는 것이 관건이다. 류 박사는 “정비계획은 설계도면이 아니라 행정·재무·건축을 관통하는 사업의 계약서”라며, 종상향 수반 부담, 기반시설 설치계획, 공공기여 항목의 정량 설계를 초기부터 시뮬레이션해야 관리처분·분양 구조가 안정된다고 조언했다.

이어 신속통합기획(Fast-Track) 세부 절차가 소개됐다. 기초조사–주민공람–의견청취–도시계획위원회 심의–고시에 이르는 과정을 사전 자문·동시 심의·묶음 심의 등으로 압축해 병목을 최소화하는 방식이다. 그는 “초기 단계에서 생활권 관리계획과의 연계, 기반시설 중복·입체공간 적용, 수변·녹지축 특화 같은 도시적 목표를 정량화해두면, 설계와 인허가, 사업성이 한 장의 표로 정리된다”고 강조했다.

마지막으로 정비구역 해제와 리스크 관리도 짚었다. 과도한 부담·목적 달성 곤란, 일정 내 미이행, 일정 비율의 토지등소유자 요청 등 법정 사유가 발생하면 해제될 수 있으며, 이 경우 추진위 승인·조합 인가는 취소되고 정비계획은 환원된다. 류 박사는 “지정–계획–심의–인가 전 과정에서 수치·지표·동의율·절차관리를 동시에 보는 프로젝트 매니지먼트가 필요하다”고 거듭 강조했다.

건국대 전문가과정은 대학 직영의 공신력을 바탕으로, 교수·변호사·회계사·건축사·현직 공무원 등 현장 1선 강사진이 정책·판례·모델을 통합 프레임으로 가르치는 케이스 드릴다운이 강점이다. 수강생들은 강의와 병행해 사업타당성·용적률 시뮬레이션·정비계획·관리처분 모델링을 워크숍으로 수행, ‘바로 써먹는’ 실무 툴킷을 체득한다는 평가다.