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“추진위원회의 법제화와 운영의 핵심은 ‘절차 리스크 관리’다”

건국대학교 미래지식교육원 도시정비사업(재개발·재건축)전문가과정 9기는 11월 12일(수) 7주차수업으로 법무법인 세종의 이승수 변호사강의로 ‘조합설립추진위원회 제도와 운영 실무’를 주제로 심층 강의를 진행했다.

정비사업의 첫 단추가 되는 추진위원회 구성·운영·승인·해산·승계를 최신 법령 개정안까지 반영하여 체계적으로 짚어낸 시간이었다. 추진위원회가 향후 어떤 권한을 갖게 되는지, 실무에서 어떤 절차 리스크를 사전에 관리해야 하는지를 명확히 정리하였다.

이승수 변호사는 법무법인 세종 소속 변호사로, 재개발·재건축 정비사업의 추진위원회, 조합설립, 총회 운영, 도시정비법 분쟁에 대한 자문·소송 경험을 보유하고 있다.

추진위원회의 법적 성격, 승인, 해산·승계, 동의서, 주민총회 등 정비사업 초기 단계의 모든 절차를 실제 판례와 함께 제시하는 강의 방식으로 진행되었다.

추진위원회의 제도화 – ‘임의단체 시대’에서 ‘법제화 시대’로 추진위원회의 법제화 배경

과거 구 주택건설촉진법·구 도시재개발법 체계에서는 추진위원회가 임의단체로 운영되며 난립했고, 이에 따라 정비사업 초기에 혼란이 발생했다.

2003년 도시정비법 제정 이후 추진위원회가 법제화되면서 구성요건, 승인 절차, 동의 기준, 운영규정이 명확해졌고, 이는 절차적 안정성을 확보하는 전환점이 되었다고 설명했다.

2025년 개정 도시정비법 – ‘정비구역 지정 전’ 추진위원회 구성 가능

기존법은 추진위원회 구성을 ‘정비구역 지정·고시 이후’에만 허용했으나, 개정법에서는 정비계획 입안 제안 단계에서도 추진위원회 구성 가능으로 바뀌어 향후 주민 주도로 정비계획을 내는 ‘사전 단계 활동’이 활발해질 전망이다.

이 조항은 초기 사업 리드타임 단축, 민간 주도 정비사업 확대, 지자체 의사결정 효율성 강화 등과 맞물려 정비사업 초기 판도를 바꿀 수 있는 중요한 변화이다.

토지등소유자 동의 – ‘전자서면동의’ 도입으로 실무환경 큰 변화

추진위원회 구성의 핵심은 토지등소유자 과반수 동의 확보이다. 동의서 법정요건은 자필 성명, 지장 날인, 신분증 사본 첨부이다. 2025년부터는 전자서면동의가 허용되며, 동의 절차가 대폭 간소화될 예정이다.

동의서 철회 방식과 철회 시점, 동의 효력 발생 기준, 구성승인 신청 이전 반대 의사표시 방법 등 실제 분쟁에서 가장 많이 문제가 되는 부분을 사례 중심으로 설명해 수강생들의 이해를 높였다.

추진위원회의 조직·운영 – ‘표준운영규정’ 중심 구조

추진위원회 조직은 추진위원장, 부위원장, 감사, 추진위원으로 구성되며 ‘표준운영규정’이 사실상 운영 틀을 제공한다.

“추진위원 구성 자체에 하자가 있는 경우, 조합 설립 이후에도 소송 리스크로 전이된다”며 운영규정 준수가 필수라고 강조했다.

또한 추진위원 직무정지와 직무대행자 지정, 보궐선임 요건, 이해관계 충돌 시 의결권 제한, 의사정족수 요건, 등 실무상 복잡한 쟁점을 단계별로 설명하여 초기 단계 운영에 대한 전반적인 방향성을 제시했다.

주민총회와 승인·해산·승계 – ‘총회 의결 리스크’가 핵심

주민총회 운영은 “추진위원회 리스크 관리의 핵심 고리”라고 강조했다.

주민총회는 설계자·정비사업전문관리업자 선정, 운영규정 변경, 사업시행계획서 변경

등 대부분 업무가 의결 대상이다. 또한 조합 설립 시 추진위원회는 당연 해산되며

모든 권리·의무는 조합이 포괄승계한다.

“추진위원회 단계의 작은 하자 하나가 조합 단계에서 수백억 원 규모의 소송 리스크가 될 수 있다”며 “첫 단추를 정확히 꿰는 것이 정비사업 전체 성패를 가른다”고 강조했다.

건국대학교 도시정비사업전문가과정 – ‘정비사업 실무의 표준’을 만든 아카데미

건국대학교 미래지식교육원의 도시정비사업전문가과정은 도시정비법·도시계획, 사업성 분석, 시공사 선정, 관리처분·청산, 총회 운영·법무까지 정비사업 전 주기를 아우르는 국내 유일의 실전 기반 대학교 교육 프로그램이다.

특히 지자체·국책연구기관 실무진, 시공·설계·정비관리업계 전문가, 도시정비법 전문 변호사·회계사·감정평가사 등이 대거 강사진으로 참여해 민간 아카데미와 차원이 다른 법·사업·기술 통합 실무교육을 제공한다.

이미 여러 지자체 공무원, 추진위·조합 임원, 부동산 전문가들이 과정을 수료하며 “정비사업 실무의 기준을 세운 과정”이라는 평가를 받고 있다.

현재 10기 수강생 모집이 진행 중이며, 정비사업에 본격적으로 뛰어들고자 하는 이들에게 매우 강력히 추천할 만한 과정이다.