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건국대학교 미래지식교육원 도시정비사업(재개발·재건축)전문가과정 9기 제8주차 수업이 11월 19일(수) 진행됐다. 이날 강의는 우영법무사법인의 장철승 부대표법무사가 ‘조합설립 및 운영’을 주제로 심층 강의를 펼쳤다.

정비사업의 방식 중에서도 가장 핵심인 조합설립 인가, 토지등소유자 동의요건, 정관 작성, 조합 운영구조 등의 법적 체크포인트를 실제 판례와 행정 해석을 기반으로 해설한 수업으로, 수강생들의 이해도를 크게 높였다.

장철승 법무사는 재개발·재건축 정비사업 법무 분야에서 오랜 기간 전문성을 쌓아온 실무가다. 현재 우영법무사법인 부대표로 활동하며, 서울시·지방자치단체·정비사업조합·추진위원회 등 다양한 사업주체의 법률·등기·조합운영 실무를 지원해왔다.

특히 조합설립 인가 및 조합운영 법령·판례 연구에 정통하여 이번 강의에서도 실제 현장에서 마주하는 ‘실전 문제 해결’ 중심의 내용을 전달해 큰 호응을 얻었다.

조합설립의 법적 성격

조합설립 인가가 단순한 사인의 조직 행위를 넘어 “행정주체로서의 공법인 지위를 부여하는 설권적 처분”임을 강조하며 조합설립결의 자체보다 인가처분이 법적 효력을 완성하며, 이후 조합설립결의의 흠결은 인가처분 항고소송으로 다투어야 한다는 점을 상세히 설명했다.

토지등소유자의 개념과 동의요건

주요내용은 다음과 같다

재개발: 토지등소유자 ¾ + 토지면적 ½ 이상 동의, 재건축(2025.5.1 개정): 각 동 구분소유자 과반수, 전체 구분소유자 70%, 전체 토지면적 70% 필요, 공유지, 소재불명자, 지상권자, 다수필지 소유자의 산정 방식, 최근 유효·무효 판례와 실제 행정해석 사례 비교

특히 동의의 철회와 그 효력 발생 시점, 내용증명 요건, 30일 제한 규정, 변경된 설계나 사업비 등 동의 후 변경 시의 처리 문제는 실무자가 반드시 숙지해야 하는 핵심 포인트로 정리했다.

정관 작성의 중요성과 최신 표준정관 분석

서울시·부산시·광주시 표준정관을 비교하며 다음 사항을 강조했다.

표준정관은 ‘선택지’가 아니라 실무의 기준 역할, 정관 조항별 의결정족수 차이를 무시한 일괄 표결은 전면 무효, 조합 운영에서 가장 분쟁이 많은 규정:조합원 자격, 조합임원 권한, 조합비 부담, 정비기반시설 부담, 분양 및 청산 규정 등

조합운영 실무: 회계·의사결정·총회·대의원회 운영

조합운영 과정에서 빈번히 발생하는 분쟁 유형도 짚어냈다. 대표조합원 선임 문제, 구분소유권 성립 여부와 조합원 수 재산정 문제, 조합장 직무정지 및 해임 요건, 총회 공고 및 송달 방식의 적법성, 조합의 정보공개 의무 등 현장 경험을 기반으로 한 생생한 사례 중심의 설명을 이어갔다.

그동안 배운 기초 이론 위에 실제 조합설립 인가 절차를 살아 있는 케이스로 체감하는 시간이 되었다.

건국대 도시정비사업전문가과정의 교육적 가치

건국대 미래지식교육원의 도시정비사업전문가과정은 매주 이론과 실무 사례가 균형 있게 진행되며, 특히 정비계획 → 구역지정 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분 → 준공·청산까지 이어지는 ‘정비사업 전 과정의 실무’를 각 분야 최고 전문가가 직접 강의하는 만큼, 매회차가 입문자와 실무자 모두에게 밀도 높은 학습의 기회가 되고 있다.