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곽노규 수석변호사, 시공사·협력업체 선정 실무의 모든 것을 짚다

건국대학교 미래지식교육원 도시정비사업전문가과정 9기는 9주차 수업에서 시공사 및 협력업체 선정 실무를 주제로 한 심화 강의를 진행했다.

이날 강의는 법무법인 산하의 곽노규 수석변호사가 맡아, 도시정비사업 전 과정에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 ‘시공사·용역업체 선정 단계’를 법령·고시·판례 중심으로 구조화해 설명했다.

이번 수업은 단순한 절차 소개를 넘어, “왜 이 단계에서 소송이 발생하는가”, “어디서 위법이 갈리는가”에 대한 해답을 제시한 강의로 평가받았다.

정비사업 계약·소송 실무의 최전선, 곽노규 수석변호사

곽노규 변호사는 도시정비법, 정비사업 계약, 시공사 선정 관련 분쟁을 전문으로 다뤄온 법률가다. 재개발·재건축 조합, 추진위원회, 시공사, 정비사업전문관리업자 등을 대상으로 시공사 선정 무효 소송, 총회 결의 효력 분쟁, 계약 해지 및 손해배상 사건을 다수 수행해왔다.

이날 강의에서도 그는 “시공사 선정은 ‘좋은 회사를 고르는 문제’가 아니라 ‘절차 위반이 없도록 고르는 문제’”라고 강조하며, 실제 판례를 통해 합법과 위법의 경계를 명확히 짚었다.

시공사 선정 기준의 변화 ― ‘수의계약 시대’에서 ‘일반경쟁 원칙’으로

강의는 2017년 도시정비법 개정 전·후 시공사 선정 기준의 변화에서 출발했다. 과거에는 제한경쟁·수의계약이 관행적으로 이뤄졌으나, 비리·금품 제공 문제가 반복되면서 현행 법체계는 ‘일반경쟁입찰 원칙’을 명확히 하고 있다.

곽노규 변호사는 도시정비법 제29조 정비사업 계약업무 처리기준을 중심으로, 일반경쟁 → 지명경쟁 → 수의계약으로 넘어갈 수 있는 법적 예외 요건을 단계별로 설명했다.

특히 “유찰의 의미”에 대해 단순 미응찰이 아니라 실질적인 경쟁 부재가 있어야 한다는 판례 해석을 소개하며, 조합이 자의적으로 ‘유찰’을 판단할 경우 발생할 수 있는 법적 리스크를 경고했다.

입찰·홍보·총회 - 분쟁이 발생하는 지점은 정해져 있다

이번 강의의 백미는 입찰 과정별 ‘분쟁 포인트 지도’였다. 곽노규 변호사는 입찰 공고 시기, 현장설명회 운영, 입찰보증금, 시공사 홍보행위, 대의원회·총회 상정 절차를 하나씩 짚으며, 어느 단계에서 위법성이 문제되는지 실제 판례로 설명했다.

특히 시공사의 개별홍보 문제에 대해서는“조합원의 자유로운 선택권을 침해할 정도가 아니면 위법이 아니다”라는 법원의 기준을 소개하며, 실무에서 흔히 오해되는 부분을 정리했다.

협력업체 선정 실무 ― 시공사만큼 중요한 ‘보이지 않는 계약’

강의 후반부에서는 정비사업전문관리업자, 설계자, 회계법인, 금융기관 등 각종 협력업체 선정 실무가 다뤄졌다. 곽노규 변호사는 어떤 계약이 총회 의결 대상인지, 대의원회 의결로 가능한 범위는 어디까지인지, 예산 외 조합원 부담이 발생하는 계약의 법적 한계를 명확히 구분했다.

이는 실제 조합 운영 과정에서 “이 계약을 총회에 올려야 하는가”라는 질문에 가장 직접적인 해답을 주는 실무 강의였다.

“대한민국 최초·유일의 교육 모델” - 건국대 도시정비사업전문가과정의 차별성

대한민국 최초로 대학교 교육기관에서 개설·운영한 도시정비사업 전문 교육과정으로, 단순 이론이나 자격 대비가 아닌 법·행정·사업·소송까지 연결되는 ‘정비사업 전 주기 실무 교육’를 표방한다. 무엇보다 민간 아카데미나 단기 강좌와 달리, 실제 소송을 수행하는 변호사, 인허가를 담당한 전·현직 실무자, 정비사업을 수행한 전문가 강사진이 강단에 서 현장의 기준으로 강의한다는 점이 가장 큰 차별점이다.

단순한 교육 프로그램을 넘어, 현장에서 정비사업을 실제로 이끄는 추진위원장·조합장과 정비사업 관련 업종 종사자들이 한자리에 모여 교류하는 실무 네트워크 플랫폼이자 ‘도시정비 사관학교’로 자리매김하고 있다는 점에서도 주목된다. 각 기수별로 추진위·조합 임원, 정비사업전문관리업자, 시공·설계·법무·회계 실무자들이 함께 수강하며, 강의실에서 형성된 인적 네트워크가 실제 사업 현장에서 협업과 정보 공유로 이어지는 사례도 꾸준히 축적되고 있다.

정비사업의 절차는 갈수록 복잡해지고 법·제도 환경 역시 빠르게 고도화되고 있다. 이러한 상황에서 ‘혼자 공부하는 정비사업’이 아닌 ‘함께 성장하는 정비사업 실무자 공동체’를 지향한다는 점이야말로, 건국대 도시정비사업전문가과정을 다른 유사·아류 과정과 확연히 구분 짓는 가장 본질적인 경쟁력이라 할 수 있다.

“정비사업을 가르치는 것이 아니라, 정비사업을 직접 겪은 사람이 설명한다”는 점에서 이 과정은 사실상 표준 교육 모델로 평가받고 있다.