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이동일 감정평가사, 정비사업 가치 산정의 구조와 분쟁 포인트를 짚다

건국대학교 미래지식교육원 도시정비사업전문가과정 9기는 11주차 수업에서 정비사업의 핵심 쟁점 중 하나인 ‘감정평가의 이해’를 주제로 심화 강의를 진행했다.

이번 강의는 정비사업 감정평가 실무를 다수 수행해 온 이동일 감정평가사가 맡아, 종전자산 평가부터 권리가액 산정, 관리처분 단계까지 이어지는 감정평가의 전 과정을 구조적으로 설명했다. 이번 수업은 단순한 평가 기법 소개를 넘어, 감정평가가 조합원 간 이해관계와 분쟁을 어떻게 좌우하는지를 실무 관점에서 짚어 추진위원장·조합 임원·정비업계 실무자들의 높은 집중을 이끌어냈다.

정비사업 감정평가 실무의 중심, 이동일 감정평가사

이동일 감정평가사는 재개발·재건축 정비사업을 중심으로 종전자산 평가, 권리가액 산정, 관리처분계획 수립 단계의 감정평가를 다수 수행해 온 실무 전문가다.

조합과 토지등소유자 사이의 갈등이 가장 첨예하게 발생하는 평가 단계에서 객관성과 합리성을 동시에 요구받는 감정평가의 역할을 현장에서 수행해 왔다.

이번 강의에서도 그는 “감정평가는 단순한 숫자 계산이 아니라, 권리 관계를 수치로 번역하는 작업”이라고 강조하며 정비사업 실무자들이 반드시 이해해야 할 평가의 논리를 풀어냈다.

“감정평가를 이해해야 분쟁이 보인다”

① 종전자산 평가의 의미와 기준
이동일 감정평가사는 종전자산 평가를 정비사업에서 조합원 권리의 출발점으로 규정했다. 토지·건물·부속물의 평가 방식, 이용 상황과 법적 이용 가능성의 반영 여부, 공시지가·거래사례·수익환원 방식의 적용 기준을 비교하며 평가 결과가 이후 권리가액과 분담금 산정에 미치는 영향을 설명했다.

특히 동일 단지 내에서도 입지·형상·도로 접면·층수 등에 따라 평가 결과가 달라지는 이유를 사례로 제시해 수강생들의 이해를 도왔다.

② 권리가액과 관리처분의 연결 구조
강의 중반부에서는 권리가액 산정 구조가 집중적으로 다뤄졌다. 이동일 감정평가사는 종전자산 평가 → 종후자산 배분 → 분담금 산정으로 이어지는 흐름을 설명하며, 감정평가 결과가 관리처분계획의 핵심 근거가 된다는 점을 강조했다.

그는 “감정평가에 대한 이해 없이 관리처분을 논의하면 결국 분쟁으로 이어질 수밖에 없다”며,조합 임원과 추진위원장이 반드시 알아야 할 평가 구조를 짚었다.

③ 감정평가와 분쟁, 어디서 문제가 발생하는가
이번 강의의 핵심 포인트 중 하나는 감정평가 분쟁의 발생 지점이었다. 평가 기준의 불명확성, 비교사례 선정의 적절성, 평가 시점과 가격 변동 반영 여부 등 실제 소송으로 이어진 사례를 통해 “문제가 되는 지점은 대부분 절차와 설명의 부족”이라는 점을 짚었다.

“관리처분을 보는 시각이 달라졌다”

11주차 수업을 통해 수강생들은 감정평가를 단순히 전문가의 영역으로 맡겨두는 것이 아니라,이해하고 관리해야 할 핵심 요소로 인식하게 됐다는 반응을 보였다.  추진위원장·조합 임원 수강생들은 “감정평가 결과를 조합원에게 어떻게 설명해야 하는지 방향이 잡혔다”, “관리처분 단계에서 왜 평가가 분쟁의 출발점이 되는지 이해됐다”고 평가했다.

대한민국 최초·유일의 교육 모델, 건국대 도시정비사업전문가과정

이번 11주차 강의는 건국대학교 미래지식교육원 도시정비사업전문가과정이 왜 국내에서 독보적인 위상을 유지하고 있는지를 다시 한 번 확인시켰다. 이 과정은 대한민국 최초로 대학교 교육기관에서 개설·운영하는 도시정비사업 전문 교육과정으로, 단순 이론이나 자격 대비 중심의 강의가 아닌 법·행정·사업·설계·감정평가·소송까지 아우르는 ‘정비사업 전 주기 실무 교육’를 지향한다.

특히 민간 아카데미나 단기 강좌와 달리, 정비사업을 실제로 수행해 온 변호사·감정평가사·건축사·도시계획가·행정 실무자가 강단에 서 현장의 판단 기준과 의사결정 논리를 직접 전달한다는 점에서 유사·아류 과정과는 분명한 차별성을 갖는다.

또한 이 과정은 추진위원장·조합장·정비사업 관련 업종 종사자들이 함께 학습하고 교류하는 실무 네트워크 플랫폼, 즉 ‘도시정비 사관학교’로 자리매김하며, 강의실에서 형성된 인적 네트워크가 실제 사업 현장의 협업으로 이어지고 있다는 점에서도 높은 평가를 받고 있다.