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최진환 강사, 인허가 요건·협의 구조·리스크 관리까지 실무 해법 제시

건국대학교 미래지식교육원이 운영하는 도시정비사업전문가과정 9기는 10주차 2교시에서 재개발·재건축의 분수령이라 할 수 있는 ‘사업시행인가’를 주제로 심화 수업을 진행했다.

이번 강의는 정비사업 인허가 실무를 현장에서 다뤄온 최진환 강사가 맡아, 서류 요건의 나열이 아닌 인가 구조의 이해와 협의 전략을 중심으로 전개됐다.

인허가의 논리를 현장에서 풀어온 실무 전문가, 최진환 강사

최진환 강사는 재개발·재건축 사업에서 사업시행인가, 관계기관 협의, 조건부 인가 대응을 다수 수행해 온 실무 전문가다.

정비계획과 실시설계의 접점, 각종 영향평가의 반영 방식, 인가 조건의 관리까지 행정과 사업성의 균형을 실제 사례로 설명해 왔다.

이번 강의에서도 그는 “사업시행인가는 통과의례가 아니라 사업의 완성도를 검증받는 단계”라고 강조하며 실무 중심의 해설을 이어갔다.

“사업시행인가를 이해하면 사업이 보인다”

① 사업시행인가의 법적 성격과 위치

최진환 강사는 사업시행인가를 정비계획을 구체적 사업으로 전환하는 ‘설권적 행정처분’으로 정의했다. 이 단계에서 설계·비용·동의·협의 결과가 종합 검증되며, 이후 관리처분과 착공의 기준점이 확정된다.

즉, 인가 이전의 모든 준비가 이 한 번의 판단으로 평가받는다는 점을 분명히 했다.

② 인가 요건의 구조화: 서류가 아니라 ‘정합성’

강의는 사업시행계획서의 형식 요건보다 정합성에 초점을 맞췄다. 정비계획과의 부합, 토지등소유자 동의의 적법성, 설계 기준 충족 여부, 비용 산정의 합리성, 그리고 교통·환경·재해 등 영향평가의 반영 관계가 어떻게 연결되는지를 단계별로 설명했다.

“서류는 맞는데 인가가 지연되는 이유는 대부분 연결 논리의 부재”라는 지적이 이어졌다.

③ 관계기관 협의와 조건부 인가의 관리

수강생들의 관심이 집중된 부분은 관계기관 협의와 조건부 인가였다.

최진환 강사는 협의 의견의 성격을 반영 필수 의견, 보완 요구 의견, 권고 사항으로 구분해 설명하며, 조건부 인가를 ‘리스크’가 아닌 관리 대상으로 다루는 방법을 제시했다.

조건 이행 시점, 관리 주체, 향후 심의·인가에 미치는 영향까지 실제 사례로 풀어내 현장감을 높였다.

④ 사업성 관점에서의 인가 전략

강의 후반부에서는 사업성 악화로 이어지는 인가 리스크를 짚었다.

설계 변경, 공공기여 조정, 기반시설 부담 확대가 분양성·수지에 미치는 영향을 분석하며,

“사업시행인가 단계에서의 판단이 곧 관리처분의 성패를 예고한다”는 메시지를 전달했다.

“인가가 왜 사업의 분수령인지 알게 됐다”

10주차 2교시는 그간 분절적으로 이해했던 행정·설계·사업성을 하나의 흐름으로 묶어주는 시간이었다. 추진위원장과 조합 임원, 정비업계 실무자들은 “인가 조건을 수동적으로 받아들이지 않고 관리해야 한다는 관점이 생겼다”,

“행정과 사업의 언어를 동시에 이해해야 한다는 점이 명확해졌다”고 평가했다.

대한민국 최초·유일의 교육 모델, 건국대 도시정비사업전문가과정

이번 수업은 건국대 도시정비사업전문가과정의 교육 철학을 다시 확인시키는 자리였다.

이 과정은 대한민국 최초로 대학교 교육기관에서 개설·운영한 도시정비사업 전문 과정으로, 이론이나 자격 대비가 아닌 법·행정·설계·사업·소송을 관통하는 ‘정비사업 전 주기 실무 교육’를 표방한다.

민간 아카데미나 단기 강좌와 달리, 실제 정비사업을 수행해 온 변호사·건축사·도시계획가·행정 실무자가 강단에 서 현장의 기준과 판단 논리를 전달한다는 점에서 유사·아류명칭의 과정과 간극은 분명하다.

또한 이 과정은 추진위원장·조합장·정비사업 관련 업종 종사자들이 함께 성장하는 실무 네트워크 플랫폼, 즉 ‘도시정비 사관학교’로 자리매김하며, 강의실에서 형성된 네트워크가 실제 사업 현장의 협업으로 이어지고 있다는 평가를 받고 있다.