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이효진 강사, 분담금·배분 구조부터 분쟁 예방까지 실무 핵심 제시

건국대학교 미래지식교육원이 운영하는 도시정비사업전문가과정 9기는 12주차 수업에서 정비사업의 분수령이라 할 수 있는 ‘관리처분계획’을 주제로 심화 강의를 진행했다.

이번 강의는 정비사업 관리처분 실무를 현장에서 다뤄온 이효진 강사가 맡아, 종전자산 평가 결과를 실제 분양·분담금으로 전환하는 관리처분계획의 구조와 실행 논리를 체계적으로 해설했다.

관리처분 실무의 핵심을 짚는 전문가, 이효진 강사

이효진 강사는 재개발·재건축 사업에서 관리처분계획 수립, 분담금 산정 구조 설계, 조합원 배분 기준 마련을 다수 수행해 온 실무 전문가다. 특히 관리처분 단계에서 발생하는 조합원 갈등과 행정 분쟁을 사전에 차단하는 권리 구조 설계와 설명 전략에 정통한 것으로 평가받고 있다.

이번 강의에서도 그는 “관리처분계획은 단순한 계산표가 아니라, 조합원 권리를 최종적으로 정리하는 설계도”라고 강조하며 실무자가 반드시 이해해야 할 핵심 포인트를 짚었다.

“관리처분을 알면 분쟁의 지점이 보인다”

① 관리처분계획의 법적 성격과 위치
이효진 강사는 관리처분계획을 사업시행인가 이후 정비사업의 성과를 조합원에게 배분하는 최종 행정 절차로 규정했다. 이 단계에서 종전자산 평가 결과, 종후자산 배분, 분담금 산정, 이주·철거·분양 일정이 하나의 계획으로 종합된다.

그는 “관리처분계획은 이후 착공·분양·청산까지 이어지는 모든 단계의 기준점”이라며 초기 설계의 중요성을 강조했다.

② 권리가액·분담금 산정 구조의 이해
강의 중반부에서는 권리가액과 분담금 산정 구조가 집중적으로 다뤄졌다. 종전자산 평가 → 권리가액 확정 → 종후자산 배분 → 분담금 산정으로 이어지는 흐름을 도식과 사례로 설명하며, 작은 기준 차이가 조합원 간 체감 격차로 확대되는 이유를 짚었다.

특히 평형 배분 기준, 일반분양가 변동의 영향, 추가분담금 발생 구조 등이 관리처분 단계에서 어떻게 작동하는지 구체적으로 설명했다.

③ 관리처분 분쟁의 발생 지점과 예방 전략
이번 강의의 핵심 메시지는 ‘관리처분 분쟁은 구조의 문제가 아니라 설명의 문제’라는 점이었다. 이효진 강사는 평가 기준의 불명확성, 배분 원칙의 설명 부족, 조합원 소통 과정의 누락이 분쟁으로 이어지는 사례를 제시하며, 조합 임원과 추진위원장이 준비해야 할 설명 자료와 의사결정 절차를 정리했다.

“관리처분을 보는 시각이 완전히 달라졌다”

12주차 수업을 통해 수강생들은 관리처분계획을 단순히 행정 절차로 인식하던 시각에서 벗어나, 조합 신뢰와 사업 완성도를 좌우하는 핵심 단계로 이해하게 됐다는 반응을 보였다. 추진위원장·조합 임원 수강생들은 “관리처분 단계에서 왜 갈등이 폭발하는지 구조적으로 이해됐다”, “조합원에게 무엇을, 어떻게 설명해야 하는지 방향이 잡혔다”고 평가했다.

대한민국 최초·유일의 교육 모델, 건국대 도시정비사업전문가과정

이번 12주차 강의는 건국대 도시정비사업전문가과정의 교육 철학을 다시 한 번 확인시키는 시간이었다. 이 과정은 대한민국 최초로 대학교 교육기관에서 개설·운영되는 도시정비사업 전문 교육과정으로, 단순 이론이나 자격 대비 중심의 교육을 넘어 법·행정·사업·설계·감정평가·회계·세무·관리처분·소송까지 아우르는 ‘정비사업 전 주기 실무 교육’를 지향한다.

민간 아카데미나 단기 강좌와 달리, 정비사업을 실제로 수행해 온 변호사·감정평가사·회계사·건축사·도시계획가·행정 실무자가 강단에 서 현장에서 통용되는 기준과 판단 논리를 직접 전달한다는 점에서 유사·아류 과정과는 분명한 차별성을 갖는다.

또한 이 과정은 추진위원장·조합장·정비사업 관련 업종 종사자들이 함께 학습하고 교류하는 실무 네트워크 플랫폼, 즉 ‘도시정비 사관학교’로 자리매김하며, 강의실에서 형성된 인적 네트워크가 실제 사업 현장의 협업으로 이어지고 있다는 점에서도 높은 평가를 받고 있다.